• 27 mayo, 2013

Plazos para impugnar el acta de la comunidad de propietarios

Impugnar el acta de la comunidad de propietarios

Conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, se pueden impugnar el acta de la comunidad de propietarios que apruebe los acuerdos en los siguientes casos:

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Posible plazo de caducidad para demandar

Sentado lo anterior, a la hora de combatir lo acordado en una junta de vecinos, sin duda alguna, que la cuestión a priori más relevante para su éxito y viabilidad es hacerlo en los plazos legales

Efectivamente, es una cuestión de enorme calado saber que el plazo para demandar a la comunidad de propietarios puede estar sujeto a un plazo de caducidad. La diferencia entre el plazo de caducidad y el plazo de prescripción, en Derecho, radica en que el primero termina de manera radical y absoluta llegado el término previsto para su finalización y si en ese momento no se ha ejercitado el correspondiente derecho, éste se pierde; ya no podrá ser reivindicado en vía judicial. El segundo plazo – el de prescripción – , en cambio, puede ser prolongado mediante sucesivas interrupciones puesto que cada una de éstas hace que el periodo de tiempo comience a contar de nuevo desde que se realizó de manera que si el plazo es de un año y se interrumpe a los seis meses de empezar a contar, se dispondrá de un nuevo año para ejercer el derecho o interrumpir nuevamente el plazo (que es un ejercicio del derecho también) a partir de entonces. Estas acciones que interrumpen la prescripción son sucesivos actos de comunicación del titular del derecho que pretende hacerse valer frente a quien se reclama, precisamente en ejercicio de tal derecho.

Por tanto, la diferencia entre uno y otro radica básicamente en si permite interrumpirse para reanudarse nuevamente o no. Estos plazos se cuentan de fecha a fecha: si comienza a contar el día 1 de enero, terminará el día 1 de enero del año siguiente, incluido este día. Normalmente la Ley establece plazos de caducidad cuando precisa que algo funcione con velocidad o agilidad y ésta no sería posible si las reclamaciones se pueden realizar en periodos amplios de tiempo. En el resto de los casos suele prever periodos de prescripción. En el ámbito de las comunidades de vecinos, dejar que los acuerdos sean impugnables durante amplios periodos de tiempo daría lugar a auténticas situaciones de caos y aumentarían la conflictividad social enormemente.

Plazos para impugnar el acta en comunidades de propietarios y consecuencias o efectos

Como decíamos, los plazos para impugnar el acta de una comunidad de vecinos son de caducidad sin perjuicio de la excepción que a continuación expondremos. Efectivamente, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que los acuerdos se podrán impugnar en:

  1. Con carácter general, en el plazo de tres meses los acuerdos de la Junta de Propietarios. Por ejemplo, una sociedad con un local comercial que debe impugnar las cuentas anuales de la comunidad de vecinos.
  2.  En el plazo de un año, los acuerdos que se consideren lesivos de la Ley o los Estatutos de la Comunidad. Por ejemplo, una sociedad que tiene su sede social en un inmueble y debe impugnar un acuerdo que pretenda cambiar el destino o el uso de un elemento común de la comunidad y, en general, los que afectan al título constitutivo.

Estos plazos son independientes de la mayoría precisa para alcanzar el acuerdo. Empiezan a contar desde la fecha de su adopción excepto para los propietarios ausentes a los que les empieza a contar desde que les fue notificado el acuerdo, es decir, el acta (Se plantea un problema de prueba aquí relevante).

Por tanto, el efecto inmediato de que se pase el periodo para reclamar e impugnar el acta sin haberlo hecho conlleva una convalidación de lo que, en principio, era ilícito. Se habría producido una subsanación, la Ley sobreentiende que el presuntamente perjudicado por el acuerdo impugnable se ha conformado al mismo al no recurrir a tiempo en vía judicial.

Sería el caso de un acuerdo sobre la forma de contribución a los gastos ordinarios o comunes en la comunidad. Estos exigen la unanimidad, pero si se adopta un acuerdo sin que ésta se alcanzase, ello por sí solo no lo invalidaría si transcurre el plazo legal de caducidad fijado para su impugnación, de manera que quedará convalidado y devendrá eficaz y, por tanto, vinculante para los que se abstuvieron o votaron en contra, incluso.

Por este motivo es tan perentorio e importante recurrir a tiempo los acuerdos de las comunidades de vecinos e impugnar el acta dentro del período válido.

El tercer plazo, los casos de nulidad absoluta o radical

Sin embargo, existe otro plazo formulado por la Jurisprudencia que no regula la Ley y que ampara sensiblemente las posibilidades de reclamación o defensa para quien encaje en el supuesto para el que está previsto. Es el plazo previsto para supuestos de nulidad absoluta o radical. La doctrina judicial más asentada ha previsto que para aquellos acuerdos que vulneren cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la Moral o al Orden Público o por implicar un Fraude de Ley, los cuales son insubsanables por el transcurso del tiempo. Es decir, que en todas las situaciones donde se vulnere una norma imperativa que no tenga establecido un efecto distinto a la nulidad o asociado un plazo diverso, se entiende que existe un vicio que jurídicamente se denomina nulidad absoluta o radical y se regula en el artículo 6 del Código Civil. Estos son los casos más graves de infracción legal en nuestro Ordenamiento Jurídico y en ellos la Ley no exige un plazo máximo para ejercitar los derechos vulnerados por tales vicios.

La Jurisprudencia ha aclarado que, en términos generales, las normas de la Ley de Propiedad Horizontal no tendrían este efecto aunque sean imperativas (Estarán sujetas a esos dos plazos anteriores en su caso, pues así lo habría previsto esta Ley especial).

En este caso, en cambio, el efecto de este vicio hace que los acuerdos que adolecen del mismo no puedan sanarse por la inactividad del perjudicado y podrá reclamar o impugnar en cualquier momento, precisamente por la gravedad que revisten.

Este tipo de situaciones suelen ser minoritarias, por lo que si cree que si a su empresa un acuerdo le perjudica impúgnelo judicialmente cuanto antes pues su derecho podría quedar extinguido si se termina su plazo para hacerlo.
Plazo para impugnar el acta de una comunidad de propietarios | UCELAY Bufete de Abogados Mercantiles en Madrid

 

Consulte

91 445 03 07