El contrato de agencia inmobiliaria es uno de los contratos más habituales en el tráfico económico tanto para profesionales y empresas como para particulares.
Sin embargo, el hecho de que esté muy normalizado no implica que los contratos que se ofrecen a los clientes sean siempre los más adecuados a sus intereses.
Los abogados siempre recomendamos la personalización de los contratos porque cada caso es único, pero también es cierto que hay un tipo de negociaciones que permiten cierta estandarización.
Sin embargo, la estandarización genera el riesgo de que si se realiza con cláusulas poco convenientes el cliente puede acabar pagándolo ya que los agentes de propiedad inmobiliaria suelen facilitar los contratos con cláusulas predispuestas a sus intereses.
Sin perjuicio de la buena labor que realizan los API, lo cierto es que les suele interesar vender rápido y en todo caso, lo que, como veremos, no siempre se realiza con el mejor equilibrio para el cliente. A continuación, le damos algunos criterios y consejos para firmar un contrato de agencia inmobiliaria con un agente.
El devengo de honorarios debe ser cuando se eleve a público el acuerdo y no con el contrato de arras.
Muchos contratos incluyen cláusulas en las que el agente de propiedad inmobiliaria devenga sus honorarios a la firma del contrato de arras. Esta práctica favorece al API claramente, pero, además, esconde una posible contingencia ya que el contrato de arras a menudo se ejecuta y la compraventa no se lleva a efecto finalmente y no tendría lógica que el API cobrara por una operación que no se ha consumado.
El derecho de cobro del API debe diferirse siempre a la elevación a público, y siempre que esta no se frustre, pues hasta entonces no existe un acuerdo pleno entre la parte compradora y la vendedora. Además, el API no debe cobrar por el hecho de que se firmen unas arras ya que precisamente lo que indica este contrato es que se produce una reserva de venta en favor de un candidato a compra, pero que, sin embargo, puede resolverse aplicando los mecanismos de penalización.
No tendría sentido que una de las partes resuelva las arras, el vendedor se quede sin vender, pero, en cambio, el API cobre su intermediación como si la venta si hubiera completado. Si el API quiere cobrar por la suscripción de un contrato de arras como uno de sus posibles éxitos de gestión, debería pactarse una comisión referida al anticipo regulado como arras, no en relación al precio final de la venta.
El contrato de agencia inmobiliaria no debe imponer que la transmisión del inmueble es libre de cargas, sino que debe pactarse con el comprador.
Cargas y gravámenes
A veces los contratos propuestos por los API tratan de imponer al vendedor que la propiedad se transmita libre de cargas y gravámenes, sin embargo, tal cosa corresponde pactarla a las partes directamente.
Existen muchos casos en los que los inmuebles se transmiten con gravámenes que implican subrogaciones de hipotecas, servidumbres de paso, derechos de usufructo que hay que cancelar antes de la firma en escritura, etc. Por lo tanto, este tipo de estipulaciones deben eliminarse porque serán objeto de oportuna regulación en el contrato de arras o directamente en la escritura de compraventa.
El cliente no tiene que garantizar nada en el contrato de agencia inmobiliaria
En algunos contratos se exigen garantías al cliente de que el inmueble está al corriente del pago de las obligaciones comunitarias o de otro tipo, pero sucede de forma análoga al caso anterior y esta es una cuestión a regular posteriormente con el comprador.
En cambio, no sería un problema que el cliente se obligue a informar sobre tales extremos al API para que este pueda disponer de todos los elementos necesarios para facilitar la venta ya que una cosa es informar y otra obligarse con el intermediario a un compromiso que es propio pactarse con la parte vendedora.
El cliente no tiene por qué fijar el precio en el contrato de agencia inmobiliaria
El precio de venta del inmueble puede variar según las circunstancias, por lo que al regularse en el contrato de intermediación debería matizarse que es un precio de salida, tanteo o que puede estar sujeto a variaciones según instruya el cliente.
De no ser claros, se puede generar la impresión de que el precio es fijo, lo que eliminaría cierta flexibilidad al vendedor que puede decidir vender por un precio superior, por disponer de una oferta mejor. Sobre todo, considerando las intermediaciones que no se pactan en exclusiva y donde podrían cruzarse distintas propuestas.
La duración del encargo del contrato de agencia inmobiliaria debería ser corta
Incluso podría ser de carácter indefinida con posibilidad de desistir por cualquiera de las partes en cualquier momento.
Hay que considerar que la intermediación suele ser a éxito y que no suele ser en exclusiva, por lo que pactar un plazo largo solo beneficia al API.
En cambio, si el cliente está insatisfecho con la labor desempeñada y no dispone de un plazo corto de duración contractual o de uno indefinido o no se ha pactado un desistimiento sin penalización en cualquier momento, carecerá de la libertad que necesita si requiere cambiar sus opciones de intermediación o transacción.
El contrato de agencia inmobiliaria solo debe retribuirse por el resultado de la intermediación
En algún caso se observan contratos con cláusulas leoninas, normalmente anulables, consistentes en que el API cobrará en todo caso, aunque el comprador no haya sido facilitado por el intermediario.
Como decimos, no son frecuentes, pero tampoco faltan sentencias al respecto lo que indica que se incluyen en algunos contratos ocasionalmente.
El arbitraje no es adecuado para dirimir discrepancias sobre un contrato de agencia inmobiliaria
En algunos contratos de intermediación inmobiliaria se observan regulaciones que incluyen que las divergencias sobre la interpretación y ejecución del contrato se someterán a arbitraje, sin embargo, esta es una previsión contractual muy dañina que no debe aceptarse.
Las cláusulas de arbitraje se han ido extendiendo poco a poco en usos de comercio para las que no nacieron, pues los arbitrajes tienen costes ocultos que los hacen muy desaconsejables y, entre otras cosas, porque los laudos arbitrales (el equivalente privado a sentencias) no pueden recurrirse en apelación si la resolución se considera incorrecta, lo que resta opciones de defensa al que sale perjudicado ya que no podrá obtener una revisión de la resolución.
El fuero para la resolución de disputas de los contratos debe ser siempre el de los juzgados y tribunales y no el de las cortes de arbitraje que deben quedar para disputas internacionales o litigios de cierta envergadura.
Todo contrato debe revisarse minuciosamente y también los más habituales, tanto para detectar riesgos en las cláusulas predispuestas, como para regular óptimamente la protección de los propios intereses y lograr el adecuado equilibrio entre las partes.
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